开封楼市政策调整背后:房企大举进入 去库存成新难题

 2019-07-25 20:28  195人阅读   双一流大学网

7月20日,开封市人民政府网站刊文称,开封市住建局鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定,未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估,故撤销此决定,收回相关文函。开封市限售令放开“一日游”,引起了市场的普遍关注。

“两年前开封限售令的出台,很大程度上是因为当时郑州限购以后,部分购房需求涌入开封,对当地楼市形成了很大压力。而随着一线房企大举进入,开封楼市的货值被持续拉高,库存高企使去化成为新的难题。”开封某楼盘销售人员小李告诉中国证券报记者。

而对于开封市限售令放开后又旋即收回,专家指出,房地产政策应该预判政策效果,调控政策的调整应该谨慎,保持市场的平稳是核心。同时,要加快人才引进、发展特色产业,促进地方性楼市的健康发展。

调控随郑州而动

两年前,开封限售令的出台,有着深厚的政策、区域与产业背景。

“跟郑州的风,却吃不到郑州的土。”从事了六七年楼盘销售的开封杞县人陈君(化名)这样总结开封的楼市。

随着郑开城际铁路(郑州到开封)在2014年开通以及徐兰高铁客专(徐州至兰州,经过开封、郑州)的郑州至徐州段在2016年投入运营,郑州和开封一体化的呼声日益高涨。

在上述两条交通干线相继运营后,开封的楼市迎来了不可多得的黄金机遇期。

“两条交通干线开通后,郑州和开封的时间距离就近了,心理距离也近了,一些郑州人也愿意来开封投资,加上‘中原城市群’和‘郑汴一体化’等具体规划层面的刺激,2016年和2017年,开封楼市还是比较好的,尤其是2017年。”陈君对中国证券报记者表示。

开封市2016年和2017年的统计公报数据显示,2016年全年,开封市房地产开发投资211.80亿元,同比增长25.9%,其中,住宅投资152.90亿元,同比增长25.2%。2017年,开封全年房地产开发投资273.96亿元,同比增长29.3%,其中住宅203.69亿元,同比增长33.2%。

更为重要的是,开封市2017年房地产去库存的速度显示楼市被普遍看好。统计公报显示,2017年,开封全市商品房待售面积84.43万平方米,下降27.8%,其中商品住宅67.91万平方米,下降25.9%。

因此,2017年5月15日,开封市出台了《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》,要求自发文之日起,凡在开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房,自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。同时实施销售价格监管,原则上半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,“开封房地产政策调整,说明郑州限购以后,部分购房需求开始进入了开封市场,这会对开封市场形成一定的压力。部分房企趁机涨价,也使得此类城市楼市调控的需求开始增加。”

中国证券报记者注意到,2017年有媒体援引了开封一位张姓购房者的话,“作为郑州后花园,开封房地产从春节过后持续攀升。2017年初,我在西区另一个楼盘购买了一套110平方米的新房,几个月后,我的邻居需要为相同的房子多付15万元,房价如同坐了火箭。”

而在陈君看来,开封2017年5月15日的政策,是跟着郑州的步伐的。2017年5月3日,郑州市政府网站发布《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》,不仅将新郑市、荥阳市、中牟县纳入限购区域,而且在2017年5月3日后购买的住房,自取得《不动产权证书》之日起,不满3年的不得上市转让。

更大的背景则是,整个2017年,全国各地掀起一轮限购限贷调控的高潮。陈君表示,郑州作为世界级国际货运枢纽和中原城市群的中心,都是在2016年、2017年之间提出来的,“那时候郑州不限购,房价肯定会继续涨。而开封离郑州这么近,估计也有一定的调控压力。”

根据安居客房价趋势数据显示,郑州的房价平均价格自2016年1月不足1万元/平方米,在2016年9月突破均价1万元/平方米关口后,在2017年一路向上,在1.3万元/平方米上下徘徊。而同样的周期,开封的房价也从4500元/平方米左右上升到6500元/平方米左右。“这已经是开封涨的比较好的时期了。”陈君表示。

被忽略的土地出让环节

日前开封“取消限售”,在一些于开封从事地产经纪人看来,是比较正常的事情。

“毕竟今年卖的不是很好。”陈君坦言。和小李一样,陈君目前为数个一线品牌在当地的楼盘从事经纪业务,“从客流量来看,一个售楼处一天能有几十个来看房的,就很不寻常了。如果有活动或者促销,人就会集中来。”

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